賃貸併用住宅

家は住むだけなんてもったいない！

「賃貸併用住宅」が生み出すさまざまなメリット

• メリット１▶収入を得られる

  今後、日本の地価は大きく上がる可能性が少ないと言われています。一昔前は、土地は所有しているだけで価値が上がる資産でしたが、もはや活用し収益を生み出さなければ課税を含め維持管理の費用がかかってしまうマイナスの資産になってしまいます。つまり賃貸併用住宅にして収入を得ることが、資産を増やすひとつの方法なのです。

• メリット２▶ローンの負担を軽減

  世帯の支出の4分の1を占めると言われる住居費。自宅を建てた場合は、住宅ローンがその支出となります。賃貸併用住宅によって家賃収入を得ることで、この住宅ローンを軽減できる場合があります。もし住宅ローンのほとんどを家賃収入でまかなうことが出来れば、家計の収支は大きく改善するはずです。

• メリット３▶ライフスタイルの変化に対応

  二世帯住宅を建てるとき、将来、賃貸住宅として利用できるように建てれば、土地を効率よく使えます。また現在は賃貸住宅として利用し、将来二世帯住宅にすることも可能です。ライフスタイルの変化に対応しやすいのも賃貸併用住宅の魅力です。

• メリット４▶税制優遇

  相続の場合、自宅の敷地より賃貸住宅が建っている敷地のほうが相続税課税評価額が低くなります。
  また、サラリーマンの方も原価消却費を経費とすることで所得税を節税できます。
  必ず確定申告をしましょう。

賃貸併用住宅のプランニング

• ①自宅と賃貸部分の住み分け

  2階建の賃貸併用住宅では、自宅と賃貸部分をどのように分けるかによって、金額や収入、快適性は大きく変わります。また、二世帯住宅として使えるようにするなど、将来の計画も考慮しましょう。あなたのライフスタイルにはどのプランが合っているのか、イメージしてみてください。
  

• ②賃貸併用住宅の資金について

  ローンについて

  通常、自宅を建築する際には“フラット35” などのように長期かつ低金利で借りられる住宅ローンを組みます。その借り入れ額の審査基準は、基本的に現在の年収（返済能力）です。
  一方で、オーナーが住む自宅とは場所を異にする賃貸住宅を建築する際は、アパートローン等のビジネス用ローンで、借り入れの成否もその不動産賃貸ビジネスが成り立つかどうかで審査されます。
  一般的にはアパートローンは住宅ローンに比べて短期かつ高金利です。
  賃貸併用住宅でも長期かつ低金利で借りられる住宅ローンが使えれば、当然リスクも負担も少なくなります。
  ただし、賃貸併用住宅で住宅ローンを適用するには条件があります。その条件とは、「自宅の部分が51％以上（賃貸部分が49％以下）であること」です。
  つまり、総2 階建ての賃貸併用住宅で、1 階を自宅、2 階を賃貸住宅とした場合、賃貸部分である2 階部分が1階部分よりも広くなってはいけないということになります。
  また、住宅ローンを使うことで、金利的なメリットに加えて、住宅ローン減税も活用できるため、一定以上ローンを組む場合、所得税の節税効果も大きくなります。
  
  

• ③賃貸併用住宅の立地について

  せっかく賃貸併用住宅をつくっても、入居してくれる人がいなければ家賃収入を得ることはできません。
  土地探しからの場合は、想定する賃借人が集まりそうな地域で探すことが重要です。
  建物も地域性に合わせて考えると、より入居率を上げることができるでしょう。

  • 例1） 大学が近くにある場合はワンルームの部屋を多めに用意する。
  • 例2） ファミリーの多い住宅街の場合は駐車場付きで戸建感覚の建物にする。